2 - Insediamenti commerciali e riqualificazione urbana

Contrariamente a quanto comunemente si ritiene i centri urbani e le aree di più antica urbanizzazione presentano una certa dotazione di medie e grandi strutture di vendita. Anche se non presentano l’estensione e la numerosità di altri paesi europei, in cui attività commerciali di grandi dimensioni da sempre caratterizzano i centri urbani, anche in Italia vi è stato lo sviluppo di strutture di dimensioni rilevanti all’interno dei centri.

Si tratta in gran parte di strutture realizzate negli anni ‘60 e 70′, pensate inizialmente come grandi magazzini, cioè come “despecializzato” che integravano settori diversi alimentari e non alimentari (abbigliamento, profumeria ecc.) con un’offerta orientata su prezzi bassi e con l’introduzione della vendita a libero servizio. Molte di queste strutture erano in origine articolate su più piani, anche se i singoli piani non avevano una estensione molto elevata.

Nel tempo queste strutture hanno subito notevoli trasformazioni volte ad adeguarsi alle mutate esigenze del mercato.

Ne sono un esempio la Rinascente di Bari e Coin di Lecce.

Ancora oggi colpisce la rilevanza del centro storico come sede privilegiata di una pluralità di piccole attività commerciali fra loro abbastanza eterogenee e complementari, che rappresentano una quota rilevante dei generatori di flussi e di erogatori di servizi presenti nelle aree centrali dei nostri comuni.

Di converso il sistema delle attività commerciali rappresenta un elemento importante dell’attrattività complessiva del centro e della sua identità funzionale. In altre parole un centro con una presenza commerciale molto ridotta e limitata alla sola funzione di vicinato sarebbe molto meno vitale e perderebbe una parte importante della propria identità.

I nuovi insediamenti commerciali che comprendano medie strutture all’interno dei aree urbane sono pochi, anche dopo la riforma Bersani che ha parzialmente liberalizzato il settore. Tuttavia si registrano alcuni casi sviluppati soprattutto nell’ambito di progetti di riqualificazione urbana e di riutilizzo di aree dismesse.

Si tratta tutto sommato di esempi abbastanza rari, e che ci risultano assenti nel territorio pugliese, se si pensa al contemporaneo sviluppo avuto dalle strutture pianificate e con risultati, almeno da un punto di vista commerciale, non sempre in linea con le attese degli investitori. Essi comunque testimoniano la realizzabilità di interventi di riqualificazione che coinvolgano il commercio all’interno di contesti fra loro molto diversi per: dimensione del comune, dimensione e collocazione dell’area di insediamento, interazione con altre funzioni non commerciali.

Risulta evidente altresì, la necessità, a causa della complessità delle aree di intervento, di utilizzare strumenti di pianificazione e realizzazione complessi (progetti di riqualificazione urbana, Società di trasformazione urbana, contratti di quartiere, normative ad hoc ecc.) e normalmente di iniziative pubblica, fattori che limitano la riproducibilità dei modelli proposti.

Le cause dello scarso sviluppo di insediamenti di questo tipo sono molteplici e complesse, di seguito ne verranno analizzate alcune senza alcuna pretesa di esaurire l’argomento.

1) Un importante ruolo nella valorizzazione degli immobili e delle aree commerciali è dato, in primo luogo, dall’evoluzione del mercato immobiliare. In effetti uno dei principali motori dell’espansione dei centri commerciali periferici è il forte interesse da parte di investitori attirati da rendimenti al tempo stesso stabili ed. Si tratta ormai non solo e non tanto di costruttori, quanto di promotori specializzati, quasi sempre affiancati da fondi di investimento, spesso esteri, che poi subentrano nella gestione del centro messo a reddito.

La presenza di centri commerciali in cui gli operatori hanno contratti di affitto variabili, parametrati al fatturato, ed elevate spese di gestione provoca un veloce turn over privilegiando le catene, in franchising o a gestione diretta, che possono sostenere non solo i costi, ma anche i rischi di un eventuale “fallimento” dell’iniziativa.

Al contrario i centri storici vedono prevalere una proprietà dei punti vendita frammentata, spesso in capo agli stessi operatori o con contratti di affitto a lunga scadenza di solito con importi fissi. Questo rende più stabili, ma anche più statiche e frammentate, le gestioni di attività commerciali nel centro. E’ quindi più difficile e più oneroso realizzare operazioni di riqualificazione in un tessuto commerciale esistente attraverso accorpamenti, ristrutturazioni radicali o governo del mix merceologico.

2) Una seconda motivazione risiede nella presenza nei centri di maggiori vincoli urbanistici derivanti sia, dalla presenza di immobili o situazioni da tutelare da un punto di vista architettonico o paesistico, sia dalla difficoltà di reperire gli standard urbanistici richiesti dalle funzioni commerciali quali parcheggi, servizi, ecc. La presenza di questi vincoli implica non solo maggiori costi di insediamento, ma spesso anche tempi più lunghi di sviluppo dell’iniziativa e quindi maggiore onerosità complessiva degli investimenti.

Non sempre, soprattutto nei centri di minori dimensioni, i vantaggi derivanti dal fatto di trovarsi in un’area densamente frequentata riescono a compensare l’onerosità di questi vincoli e quindi si determina la scarsa propensione all’investimento commerciale in ambito urbano.

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